建案工期3年變6年　建商利潤砍半「再成漲價推手」

▲估價師計算隨著開發時程愈長，建商年投報率的表現會逐年變差，意外成為助漲房價的幕後推手。（圖／記者賴志昶攝）

記者陳筱惠／台中報導

疫情後受限於資本利息大增、營造施工費暴漲、管銷費用攀升等綜合因素影響，新建案平均開發年數逼近6年起跳，即便昨（8）日國發會邀集跨部會召開「健全房地產市場行動方案」，針對購地貸款信用管制規定18個月內開發有望有條件鬆綁，但估價師計算隨著開發時程愈長，建商年投報率的表現會逐年變差，意外成為助漲房價的幕後推手。

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建築開發時程從購地、興建、完工交屋直至財務結算，以都市計畫內中型大樓（約200戶）為例，疫情前若進度管控得當，只須約3年左右的開發年數，但疫情後平均開發年數改為6年起跳，期間面臨政府接二連三祭出的打擊房市政策，也意外成為助漲房價的幕後推手。

▲歷年各項房市政策表。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，以估價師角度分析四號公報有關建築開發利潤率規定，可發現隨著開發時程愈長，年投報率的表現會逐年變差。

在《平均地權條例》上路後，這個狀況更是雪上加霜，就建商開發立場來看，首要評估即為建築坪效及投資報酬率，疫情為成本面增添不少的變數，大大侵蝕了最初試算的獲利空間，利潤從14%縮水到剩下4%左右，虧損更甚者，還出現差點倒虧的建案，不動產開發業淪落為「慘」業之一，而為反映成本，建商也採階段式調價策略，致使房價持續走揚。

一名不具名建商表示，為了公司營運還是得持續購地、推案，實際上這幾年來，一同樣銷售一戶住宅的獲利，投資客轉賣動輒3、5百萬元，相比之下「投機客賺得還比建商多」，但建商不僅要背負營造成本大漲的風險，更甚者還要替高房價背上黑鍋。