李永然/說好的居住正義?央行打房勿傷及無辜首購族

▲▼房屋,預售屋,購屋陷阱,房貸。(圖/視覺中國)

▲政府口中喊著「居住正義」,藉此推出號稱抑制房價的各項措施,但房價實際上並未獲得抑制,反而是愈來愈高漲。(圖/視覺中國)

近幾年最搏台灣媒體版面的字眼,大概非「居住正義」一詞莫屬,近幾年來,政府為此也不斷地推出各項抑制房價措施,如:奢侈稅、囤房稅、實價登錄、提高房屋稅、地價稅、房地合一稅1.0、2.0等等;而央行自民國109年底至今,也先後祭出四波「選擇性信用管制」,央行總裁楊金龍更於日前喊出擬祭「第五波信用管制」。

「第五波信用管制」據稱將針對三個方向:第一、縮短房貸期限,即將原本長達30年期的房貸進行緊縮;第二、針對六都及新竹縣市等加碼祭出第二戶房貸成數的限制;第三、鎖定部分房價漲幅較大的地區,或是六都甚至全國,限制房貸的最高成數。央行楊總裁在台灣房市已幾乎躺平的時刻,突然再喊出「第五波信用管制」,令筆者擔憂恐將傷及無辜「首購族」(受薪階級、青年族群)。

按「居住正義」是為實現聯合國《經濟社會及文化權利公約》第11條居住權的保障,我國也於民國100年12月30日公布《住宅法》,該法第1條即強調:為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅,且享有「尊嚴之居住環境」。

政府口中喊著「居住正義」,藉此推出號稱抑制房價的各項措施,但筆者卻發現十餘年來,不論中央或地方政府,來自於不動產持有或交易的稅收增加許多,而房價實際上並未獲得抑制,反而是愈來愈高漲,導致現在買房只能愈買愈小,就連建商也因應此一趨勢,持續推出「小宅」來搶攻市場需求。試問:民眾相信政府在進行抑制房價,卻因等待而導致購屋成本日益提高,居住面積也更小,這樣有符合《住宅法》所期盼之「有尊嚴的居住環境」嗎?有符合居住正義或居住權的保障嗎?

由此可知,政府制訂政策者不能只用口號治國,而必須切入現實面。就以「合宜住宅」為例,政府規定合宜住宅的購屋者,閉鎖五年不得轉售;反之,買「五年」即可轉售,日前已有些滿五年而進行轉售套「利」,這種合宜住宅政策就是一個典型規劃失敗的例子。其實,如果規定合宜住宅購屋者轉售,需以原價按物價指數調整售還政府,則這些合宜住宅就可循環地幫助「無自有住宅的中低收入家庭」,且不可能有人用以套利。

回頭再討論央行的「第五波信用管制」,筆者最擔心的是會波及近兩年進場購買預售屋的首購族,首購族多為靠著薪資維生的受薪階層或青年族群,原本算好房屋蓋好交屋後,藉低利長期貸款進而一圓購屋夢,如果限制貸款成數,縮短貸款期限,再加上升息,一旦交屋則打亂原本計畫,倘若因而違約斷頭或無力依約履行,將被建商予以斷頭,沒收已付款項,或房屋流入法院拍賣,除了成家夢破碎,更造成信用瑕疵。

幸好央行楊總裁已於5月14日澄清「可能針對目前管制的受限對象(包括購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款等,不會影響首購族)」。雖然如此,筆者還是要呼籲政府制訂政策,不要「頭痛醫頭,腳痛醫腳」,應有全盤長遠規畫,且要探訪民隱,貼近現實面,了解民間疾苦。

另外,更請政府考慮將往昔十餘年來,以抑制房價為口號,因而所增加的大量稅收,能誠實地提供出來,用以真正幫助「無自有住宅的中低收入家庭」,進而達成人人有屋住、住者有其屋的理想目標。

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●李永然,永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、中華人權協會名譽理事長。以上言論不代表本公司立場。

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