劉彥君/買預售屋怕被騙?看好契約免觸陷阱

▲▼房屋,預售屋,購屋陷阱,房貸。(圖/視覺中國)

▲近年常發生預售屋法律糾紛,購屋前必須仔細審閱契約,以免誤觸陷阱。(圖/視覺中國)

近年因融資寬鬆,購屋自住或投資氛圍再起,我國一般不動產交易模式,除土地買賣、中古屋、新成屋買賣外,尚有預售屋買賣的交易模式,而預售屋買賣亦屬最易發生爭議之不動產交易類型。

預售屋的定義,依《不動產經紀業管理條例》第4條第3款規定,「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的」,因法律上未禁止房屋建案預售制度,並對預售屋設有若干法律規範,故不論是買方、賣方均應有基本了解,避免因不諳法律而造成自身權益受損害。

欲為預售屋買賣前,必須知道且應詳讀的規定有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」、「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」,消費者自身即可檢視拿到的預售屋買賣契約(房屋預定買賣契約)、建案銷售行為有無符合上述規範。

預售屋與成屋有差 構成廣告不實嗎

消費者購買預售屋時,因無成屋可比對,往往會受廣告行銷吸引,依《公寓大廈管理條例》第58條第1項規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售」,換言之,取得建造執照即得辦理銷售。而預售屋交易中,買方通常僅能經由建照及廣告內容、業務員推介、契約條文,作為理解預售屋之建材、配置、室內、公設等,評估是否購屋。延伸的問題即為,若預售屋廣告與成屋有所落差,是否構成廣告不實?

依《公平交易法》第21條第1項規定:「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。其中「虛偽不實」是指,表示或表徵與事實不符,其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受,而足以引起錯誤的認知或決定者;「引人錯誤」,則指表示或表徵不論是否與事實相符,足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤的認知或決定者。違反者須依《公平交易法》第30條負損害賠償責任,《公平交易法》第31條更訂有損害額三倍之懲罰性賠償。

此外,《消費者保護法》第22條第1項亦規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」、《消費者保護法》第51條「依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金;但因重大過失所致之損害,得請求三倍以下之懲罰性賠償金,因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」,同樣有懲罰性賠償金之規範。

廣告僅供參考 購屋前詳閱契約

針對「廣告不實」行為,《公平交易法》及《消費者保護法》均有相關規範,另外的爭執點即為,「廣告」是否構成於買賣預售屋契約之一部分?賣方(通常是建商)得否以「廣告僅供參考」或「廣告非契約內容」為免責之抗辯?

最高法院92年度台上字第2694號判決要旨,「按《消費者保護法》22條規定:『企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』,並未明定『廣告為要約』或『廣告必為契約內容之一部』,故消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,或企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之『要約』,縱其廣告之內容不實,應受《消費者保護法》或《公平交易法》之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部」。

以上可見,建商預售屋廣告內容是否必然成為買賣契約一部分,仍非屬絕對,消費者購屋時仍宜謹慎詳閱契約,或洽詢專業人士,以保障自身權利。

預售屋契約必看七點

購買預售屋者,在審閱契約至簽約時,一定要確認買了什麼?要付多少錢?房屋何時建好?其中,買了什麼是指,買的房屋與車位的位置、坪數、種類與大小都正確嗎?建材是否與當初行銷或契約約定的相符嗎?廣告與最後簽約的平面圖、附件、文件都一樣。要付多少錢是指,不動產交屋或買賣產生稅金或費用如何分配?合作銀行的貸款成數與條件?交屋保留款或履約保證足以保障自身權利嗎?房屋何時建好是指,何時開工、完工、取得房屋使用執照及交屋時間?

從近年常發生的預售屋法律糾紛原因分析,民眾審閱預售屋契約時要注意如下:

1.車位問題:需確認購買的車位種類,是法定車位或增設車位,與契約註明之車位實際長寬高,還有契約上之另含車道與其他必要空間意義為何?建商可否任意調整。

2.履約保證機制為何:銀行信託雖相對安全,但購屋人仍須持續注意。

3.使用建材規格品質:除了契約加入買方同意後建商才可以變更外,但通常契約附件如品牌規格約定很含糊,縱有買方同意,日後有紛爭時對消費者也不利。

4.房屋驗收方式、時程與交屋保留款比例。

5.銀行貸款約定:銀行貸款成數與利率,是否符合消費者需求,如有不足如何處理。

6.公設位置、比例約定:如約定建商可以自行增加或修改公設,容易日後生爭議。

7.約定專用部分:需注意有沒有共有部分約定專用情形,也就是通常所謂住戶付錢買的共有部分,約定特定幾戶住戶可以獨占使用特定共有部分,契約上約定專用的位置與條件。

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●劉彥君,台北地檢署檢察官、台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。

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