蘇南/施工害坍塌 永和建築施工損鄰如何求償

7月11日上午十點多,新北市永和區文化路113巷內的新建工地旁發生道路塌陷,原因在於施工時地下連續壁出現破洞,造成地下水大量滲漏,以及路面突然坍塌約150平方公尺,波及對面多戶鄰宅。

新北市工務局已依《建築法》第58條規定,以危害公共安全及妨礙公共交通而勒令停工。新北市政府已委託技師公會進行鑑定,而受災戶最關心的莫過於是否造成房價下跌,筆者建議,房價問題應請不動產估價的專業團體鑑價,而非找土木技師;至於室內裝修、隔間及維生管線(瓦斯管、水管、電線、消防管)等,則要請建築師、室內設計師及消防設備師前來檢視。也就是說,除了建築結構功能及基礎是否遭掏空,房屋的室內裝修及建築設備、維生管路等,也要鑑定是否遭受損傷,才能以此為主張損害賠償的依據。

施工鄰損導因地下連續壁破洞

此次宅損事件,因建商在受災戶對面興建地上15層、地下4層的集合住宅高樓,正進行地基開挖施工,構築「地下連續壁」來擋土。新北市工務局表示,擋土的地下連續壁於14.5公尺深的地方發生破洞,造成巷道下的土石及地下水流失所致!營造廠於7月12日承認工安意外屬於施工疏失,宣稱是地下水位太高而釀禍。

既已承認因施工不慎導致民宅損害,法律上損害賠償的因果關係已經成立,雙方可試行和解。和解不成,可再進行調解、仲裁或法院訴訟等解決途徑。當然也可直接提起訴訟,但訴訟曠日廢時,一二審約需4至5年時間,而仲裁則是民間法官的性質,須經雙方同意有仲裁協議,才能藉此向仲裁協會聲請,約需6至9個月就能做出仲裁判斷書,以解決糾紛。

本案因施工缺失引起鄰居的房屋財產權遭受損害,受災戶於法律上請求權基礎可以適用《民法》第184條第1項前段、第2項規定,主張建商因過失,不法侵害鄰損屋主的財產權利,應負損害賠償責任。

損害賠償方式可依照《民法》第794條規定,土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。筆者建議,鄰損屋主得主張因為建商或營造廠施工,導致受災戶的房屋或土地之財產權及房屋價值受有損害,應由造成此意外事故的行為人負損害賠償責任;其方式得由恢復原狀或以金錢賠償。例如,建商負責將房屋修復、恢復功能、原有價值等就是恢復原狀;或如同某些受災戶所言,建商以市價購買鄰損房屋等措施,因此雙方的協議很重要。

鑑定報告是受災戶求償依據

這次的建築施工損鄰事件造成巷道封閉、路基流失、鄰房危險,依《新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序》規定,損鄰事件之主管機關為新北市政府工務局,損鄰爭議事件之處理,則由該局的建築爭議事件評審委員會處理。

▲▼永和文化路塌陷空拍畫面。(圖/記者陳雕文翻攝)

▲永和文化路塌陷空拍畫面。(圖/記者陳雕文翻攝)

鑑定報告是受災戶求償的依據,受災戶除了得依《民法》第184條,向建商或營造廠主張房屋損害賠償外;筆者建議,還可以向建商或營造廠調閱施工前的「住宅現況鑑定(含照片)」,作為比對房屋是否受有損害的依據。也就是比對建商工地開工前、中、後之自己房屋狀況,以確認是否是因為對面工地施工造成房屋損傷。住戶也可以考慮,是否自行申請鑑定,與市府委託的鑑定報告作校核,確定損害發生原因、範圍、嚴重度、修復方法與費用。

此次鄰損引發社會關注基礎施工安全問題,主管機關及時處置得宜外,建商也出面承認施工缺失並願意負責,展現誠意。筆者建議,新北市中心地帶的危老重建案愈來愈多,且於狹窄巷道旁之高樓基礎開挖施工,本就具有危險性,主管機關應以法規命令或頒布行政函示方式加強管理,或委託專業技師以行政助手方式,加強事前開挖計畫審查,開挖時應有駐地監造,做好風險管理,才能避免類似災害一再發生!

筆者建議「以屋易屋」也是選項之一,因為受災戶的舊房屋與建商的新建高樓就在對面,何況當地位居永和鬧區,土地價值不菲,建商若還有新建房屋未賣出去,可考量以即將完工的新屋換取鄰損的舊房屋,將舊屋或土地以都市更新的「權利變換」方式換取新屋或土地,這種營造雙贏的策略也值得在協調說明會中討論。

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▲雲林科大科技法律研究所 蘇南教授●蘇南,國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授,交通大學土木工程博士,中正大學法學博士,中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。

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