▲買房一定要從宏觀和微觀兩個方面去做綜合考慮，缺一不可。（圖／達志影像）
●胡偉良／品嘉建設關係企業創辦人。
買房置業，對於國人來說，是除了生死之外最大的事情。房子決定起點，決定層次，決定生活品質，甚至說房子決定一個人的命運也不為過。然而，大多數人買房都存在很多錯誤的概念，總是習慣性的走向理想化的極端，缺乏客觀、理性的考量。
買房一定要從宏觀和微觀兩個方面去做綜合考慮，缺一不可。宏觀方面包括：城市選擇和房價走勢，微觀方面包括：房產認知和操作技巧。宏觀方面，我在之前的文章中，已經介紹的很充分。今天，我想從三個面相來說說微觀方面裡有關房產認知和操作技巧的重要性。
一、第一間房秉持實用主義
現實中，很多受薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的觀念。第一間房產就要買台北市、買新房，在本該打拼的年紀就期望過幸福的養老生活 。但受限於預算有限，只能購買偏遠郊區的房產。
偏遠郊區的房產項目生活配套差，交通不便，流動性差，變現難，房產增值遠遠低於市區。而且，由於缺乏自住客接盤，流動性差，基本上是有行無市，要想拋掉，必須大幅降價。
對於購買首間房的年輕朋友來說，必須掌握以下三點原則：
1／時間遠比空間重要
朝九晚五才是你生活的常態。便捷的交通是買房置業的首要決定因素，買房最大的忌諱就是虛榮心作祟，無視地段、無視區位，只盯著漂亮的外觀而未考慮到入住後的方便性。
此外，第一間房通常會是過渡性暫時居住的，所以它增值的程度就決定了你將來換房的難易。交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二首選。
2／學區宜早不宜晚
我遇到過很多年輕人，第一間房根本不考慮學區，感覺離孩子讀書還很遙遠，只關心自己的喜好。然而現實卻是，婚後很快就不得不考慮換房，為了學區，房子越換越小，社區越換越差，生活品質直線下降。最合理的買房順序應該是，第一間房子買學區，等幾年之後孩子順利入學或畢業後，再賣出換房。
另外，學區房漲幅會高過非學區房。第一間購買學區房，提前鎖定高收益，既解決了讀書問題，又為今後的換房奠定了堅實的基礎。
3／偏遠郊區的房產要注意發展性
偏遠郊區的房產基本上房價上漲緩慢，根本原因就是沒有產業、沒有人口、沒有規劃，但是在很多開發商的宣傳包裝中，搖身一變常描繪成有未來升值空間，靠炒概念來吸引投資客入場。這種項目大部分都保持低房價的特性，而且翻身的機會不大。
二、建立合理的消費觀
股市有風險，入市需謹慎。歷史的經驗告訴我們，股票市場對散戶來說就是投機的賭場，對莊家來說就是收割的稻場，完全不透明的暗箱操作，根本沒有投資價值。別以為投身股市之後可以見好就收，沒有任何一家賭場有義務幫助窮人。股市投機的本質就是把人性的貪婪無限放大，最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。
如果你沒有白手起家的創業意識，那麼，你的使命就是不惜一切代價，趕緊買房。千萬別貪圖享受、別愛慕虛榮，浮華過後，迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。
一間房子都沒有，你有何資格談投資？一間房子都沒有，你有何資格談享受？
三、細節決定成敗
大忌：「先買進後賣出」，二手房換房是件系統工程，能夠買到性價比高的二手房絕非易事。
先買後賣的危險之處就在於，你賣房子的下家違約或者貸款不能及時付款，都會影響到你買房的進度。所以，建議大為了安全起見，在賣房合約簽好收到頭期款後，再下訂金買房，一前一後，同步進行。如此倘若下家造成你買房違約，你也可以轉嫁違約責任，不至於自己吃虧。除非你是專業選手，能夠買到極為便宜的房子，才有必要提前先買後賣，否則，買賣房子，安全第一，先賣再買。
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