▲台北市信義區豪宅。（圖／記者季相儒攝）
文／郭紀子
最近這一波房市，多頭10餘年，以住宅開發為主，而住宅發展的主軸是「豪宅」，「飯店式管理」成為行銷層面的重要訴求，從北到南，豪宅林立，甚至於到了「豪宅概念氾濫」的程度，許多號稱「飯店式管理」社區如今面臨管理難題。
「飯店式管理」夢一場
台灣房地產這10年的進化發展過程，從正面意義來說，建築物品質比過去有所進步，不同尺度的公共空間規劃以及公共設施的配置創造了更多滿足住戶健康、享受高品味生活的需求以及人與人交流互動的活動空間，重塑了人們日常生活的行為模式，有效地提升了住戶的居住品質。但是，毋庸置疑，目前也已經逐步呈現出許多問題：
一是不恰當的公共設施閒置，甚至荒廢。
突出的問題如溫泉、SPA、游泳池等設施。溫泉有輸水、加熱、設備維運、腐蝕管線或電器等一系列問題，使用成本非常高，而住戶使用頻率很低。SPA池、烤箱室、蒸氣室在社區使用率更低，電力消耗、設備維護成本高，許多從一開始就處於閒置狀態。游泳池等設施有一定的使用頻率，但可能不敷成本。若是關閉會讓豪宅失色，引起住戶的不滿，不關，管理費支出負擔很重，關也不是，不關也不是，陷入兩難。
二是二次施工的違規問題。
不諱言，許多豪宅的公共空間休閒設施是二次施工的違章建築。在開發商完工取得使用執照後，進行二次施工，俗稱「二工」，例如，將機車停車空間裝潢成KTV、影視廳，甚至於許多社區的門聽、宴會廳、交誼廳都有不法違規使用問題，政府主管機關睜一眼閉一眼，但是有人檢舉就很麻煩，有慘遭拆除連社區大門都不剩的案例。
三是公設比過高，公共空間有使用效益不高的浪費現象。
公設比過高是大家一直詬病的問題。例如，為了彰顯豪宅或者飯店宅的特質，常常看到住宅大樓一樓有豪華氣派的大廳，佔用很大的公共空間。飯店大廳的設計與氛圍，在旅客的動線之中，可以給旅客良好的第一印象以及渡假、尊榮、奢華感。反觀我們社區住戶，動線最常態是出家門、進電梯、下到地下停車場、開車出門，或者回來時反其道而行，一樓大廳常常不在動線中。一樓大廳佔用很大空間，設置服務櫃檯，使用者主要為物管、保全人員，夏天天氣炎熱，開空調社區電費負擔重，不開空調，工作人員熱得受不了，是管理中普遍傷腦筋的問題。
我真的很質疑：「我們的集合住宅，真的需要那麼大的大廳嗎？」
四是過高的維運成本，住戶不堪負荷。
要做到飯店式管理，硬體和軟體缺一不可，不僅硬體方面需要花費，更大的成本是人力耗費，包括保全員、清潔員、總幹事、秘書等人員編配，總坪數以及管理費單價不夠高的社區，根本不堪負荷。人事成本費用在管理費總收入中所佔的比重，有的社區高達八成，是很沉重的居住負擔。號稱祕書迎賓、專車接送、供餐點飲料、廚師進駐、健康飲食、調酒師服務等等，社區裡有這麼多的飯店式管理服務項目，開發商與購買者是否都要考慮一下，要編制多少人力，花費多少費用。除非是寥寥無幾負擔得起的豪客住戶或者總建坪夠大具規模效益的社區可能達成，絕大多數社區都可能只是黃粱一夢。
房市不景氣時 就是夢醒時分
這些年多頭行情中，開發商房子隨便蓋、隨便賣，消費者隨便買、隨便賺，消費者對於飯店式管理的行銷噱頭很願意買單，但是，目前國內房市不景氣，房市成交價量走低，形勢不同了，開發商、消費者確實到了該清醒面對調漲管理費的居住負擔問題的時候了。我給購屋者的建議是：
一是檢視林林總總的公共設施是不是自己想要的。例如，有人從不游泳，泳池對你就沒有價值；有人從不唱歌，KTV買來幹嘛呢？如果您非常喜歡健身，就要看社區有沒有合您用的健身房。
二是檢視公設合法性，不要買違章公設。在購屋時，可以要求賣方或仲介人員提供本買賣標的物使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓各項管理辦法、使用維護手冊等文件，竣工圖冊可以向管理委員會借閱。
三是檢視社區的財務報告。特別注意一下水電費支出、公設維護費支出以及物管、保全、清潔等人事費支出佔總收入的比例。若公告欄看不到，也可以要求賣方向管理委員會借閱。依據公寓大廈管理條例第三十五條規定，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，包括管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等，管理委員會不得拒絕。
四是檢視社區總建坪與服務人員配置。若社區總規模不夠大，要負擔酒店式管理的費用顯然會比較吃重，要麼沒有酒店式管理，要麼就是管理費單位價格很高。最簡單的方法就是問一下服務人員配置情形，除了總幹事之外若沒有配備2名以上社區秘書，就不太可能有所謂的酒店式服務。
房市風向已經轉變，建商物業開發的前期規劃要如何調整，才能規劃出「賣得動的產品」，我給開發商的建議是：
首先應該要捫心自問，釐清「豪宅」的概念。豪宅，必須擁有高級或繁華地段，擁有美的、現代化的、先進的建築設計，高品質的、安全抗震的建築結構與建築裝潢，建造過程精工細膩，擁有良好的景觀與採光、私密性高，尊榮、高品味的物業管家服務等等，不管是透天獨棟別墅或是集合住宅都包括在內。按照這樣的豪宅定義標準，檢視台灣的高級住宅，有多少案件是符合標準堪稱「豪宅」的呢？
最近若干年來，我們台灣房市從南到北普遍以「豪宅」為訴求，幾乎蓋了新房子就等於蓋了豪宅，這實在是對於消費者的誤導。我說得直接一點，「豪宅」概念氾濫，絕大部份是「偽豪宅」。
不同國家和地區，對於豪宅的定義標準有所不同。以歐美國家的標準，隱私度極高，擁有私家花園的獨棟別墅才能算是豪宅，例如美國洛杉磯的比佛利山莊就是這樣的豪宅區，有不少富豪與藝人居住。而在紐約曼哈頓，對於豪宅的概念則比較相近於我們東方大都市的豪宅概念。
其次，清醒面對規模極小的豪宅市場。台灣的豪宅市場規模非常小，又由於豪宅帶來炒房、貧富差距等社會爭議，豪宅稅的懲罰性課徵等打房措施，豪宅市場已經成為「哀嚎的住宅市場」。這樣的房市氣氛下，再以「豪宅」、「飯店式管理」為訴求，可能會不合時宜。
第三，怎麼辦？如何才能規劃出「賣得動的產品」？我的建議是「降低公設比，減少部分設施或服務，以降低房價與未來的管理成本，減輕住戶居住負擔。」才是比較符合目前市場需求的產品。我們的規劃、行銷廣告思考慣性要改變，要有CP值高、追求經濟實惠與品質兼顧、考量減輕居住者長期居住負擔的產品開發、行銷規劃與客戶滿意的物業管理服務的整合性新思維，才能成為「賣得動的產品」，達到成功的銷售。而在客戶滿意的物業管理服務方面，我們應該提供實在的建築物長期管理、維護、修繕方案給消費者，而不是沿用已經被消費者看穿了的飯店式管理與服務的幌子作為訴求。
第四，建築物長期管理、維護、修繕方案是什麼？應該是著眼於能永續營運，維持恰當的居住品質、降低住戶長期營運與維護成本，尤其「人事服務」、「維護修繕」與「日常耗能」的成本，於「前期物業設計」與「後期物業管理」中，評估居住空間與設施需求，結合綠建築與智慧建築設備與系統，兼顧在地住戶未來管理費及公共基金負擔能力做經費收支規劃，未雨綢繆研擬長期修繕計畫與經費編列方案，以利建築師有依據從事建築空間與設備規劃設計，並協助管理委員會之決策與物業管理服務承辦人的作業需求。
第五，在市場需求面方面，要注意到社會結構的改變，少子化與老齡化、低結婚率與高離婚率、台灣將由群體家庭變成個人家庭等等因素，消費者型態的改變會要求戶型設計的多樣性與通用性、居住功能的適用性與無障礙、室內空間的可變性與傢俱的智能性、建築與裝潢風格的量體裁衣客製化、開發建設中的質量保證與降低成本、讓利於民與加強售後服務、建立完善的物業管理與低成本等等。
總之，走過這10多年的房市多頭，以目前的形勢來看，當供需無法協調、市場價格走低時，物業產品設計與物業管理便成為產品去化的重要影響因素，考驗著開發者的智慧，出奇才能制勝。
危老條例實施 小建案將增加 物業設計與管理維護都要務實
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》106年5月10日公布施行，雖然一年來送審案件以及實施案件數字不大，加速都更推動效果目前仍不明顯，但是，危老條例的設計，較適合小基地、民眾自力更新，加上都市計劃土地本來就有產權細碎化的問題，未來小建案比例將會增加。小建案的物業設計與管理，更加需要務實的態度與做法，應以建築物工程設施全生命週期總成本觀點，不僅考量新建工程「營建經費」，更要注意後續五十年甚至一百年使用生命過程中管理維護的「營運經費」與「修繕經費」。
●郭紀子，景文物業管理機構董事長、景文科技大學環境與物業管理系、德明財經科技大學不動產投資與管理學程特聘業界專家、課程規劃委員、台灣物業管理學會理事暨財務委員會主任委員。曾擔任南非「僑聲日報」總編輯，愛好寫作，為非洲華文作家協會創會副會長，目前長篇原創小說「印象彩虹」正在海外文學網站連載中。以上言論不代表本網立場。
▼郭紀子。（圖／記者葉佳華攝）
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