理財周刊／從928檔期看2018年景氣趨勢

文／莊孟翰

莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授

2017年還有兩個多月即將結束，各產業無不卯足全力拚業績，就房地產業而言，雖然寒冬還沒有走到盡頭，可是想買房的人還真不少，只是買賣雙方共識的關鍵點，還是聚焦於「價格戰」。

三年來此一議題不斷發酵，除了建案比「讓利」幅度之外，再加贈車位、裝潢、家電設備，最近新北市新店區更有建案推出買屋成交送跑車麥拉倫570S方案，促銷花招令人看得眼花撩亂，真不知買房該如何議價，不是說景氣已觸底，怎麼廣告促銷還直下猛藥？

九二八檔期案量年增三成

其實，如就《住展雜誌》最新調查，今年928檔期新案量1332.2億元，比去(2016)年增加三成，另根據數字科技旗下591新建案統計，全台都會區案量亦高達2193.96億元，惟新案規劃大都以中小坪數為主，如就此一數據加以延伸分析，就有可能導出「北溫、中南熱」的結論，惟如再就六都一至九月買賣移轉數量合計僅15萬574棟來看，答案可能就會偏於保守。另外，如再就當前實務現況加以彙整分析，當可逐漸理出一個較為完整的思緒。

首先，根據高力國際公司所發表第三季商辦和土地市場交易狀況，今年前三季商用不動產交易金額僅新台幣285億元，比去年同期的五四一億元大幅減少256億元，土地交易則僅775億餘元，略多於去年同期的722億元；因此，今年土地交易將面臨九年以來千億元，商辦500億元大關保衛戰。

預售屋、新成屋價差創歷年新高

此外，另一個值得關注的議題，就是台北市今年第二季預售屋新案成交行情每坪約九十四萬元，新成屋約79.2萬元，二者價差14.8萬元，創下歷史新高紀錄。

至於往昔最受矚目的捷運議題，機場捷運通車已逾半年，捷運環狀線第一階段工程也預定在明年底完工，然根據台灣房屋智庫彙整自實價登錄行情資料顯示，2016至2017年兩大捷運沿線主要房市站點漲跌互見，且跌幅多於漲幅，其中又以橋和站跌幅15.37％最深，其次為中原站9.13％。

另外，《住展雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區，其形成原因與未來房價發展趨勢，頗耐人尋味。

2018年價跌量微升

由以上之分析，值此景氣持續低迷時期，建商只好減量推案，但囿於財務壓力，又不得不酌量推出，因此，就表面看來，似乎案量有所增加，但增幅不大，其間最值得重視的是預售屋與新成屋價差超過15％，如再就北台灣三都十大重劃區出現零預售屋建案之角度加以觀察，不僅景氣衰退步伐尚未歇止，2018年仍將是價跌量微升格局，未來更將逐漸朝大Ｕ型谷底邁進！

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